发改委11月23日宣布，上海迪士尼乐园项目已获核准，建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，乐园占地仅116公顷(合1.16平方公里)。由于该项目占地面积比目前迪士尼在世界范围的5座乐园都要小，也远低于此前市场预期的4.12平方公里，因此，一些市场人士认为，该项目将无力推高周边房价；但更多的人则认为，迪士尼带给上海的绝不仅仅是一座乐园，而是一个价值巨大的产业。

“迷你”的迪士尼，其影响力会不会也变得“迷你”？作为占地面积最小的上海迪士尼乐园，面向的却是世界上规模最大的人群，这是否会给“迪士尼效应”带来一些变数？为此，《每日经济新闻》(以下简称NBD)请来了熟悉上海房地产市场的三位地产人——上海跨国采购中心五角世贸商城有限公司总经理柯尔克、上海景瑞地产集团市场营销部副总监杨子江、上海佑威房地产信息服务有限公司执行董事黄志坚参加本期《地产峰会》，请他们为投资者解析迪士尼及其关联产业所能带来的价值。

【话题1】能带动多少商铺升值

NBD：迪士尼乐园的“吸金”能力究竟有多大？迪士尼所在的浦东乃至整个长三角将有多少产业群会为此受益？单就乐园周边来说，半径多少公里范围内的商铺将借上海迪士尼乐园升值？

黄志坚：迪士尼乐园首先吸引的是“人潮”，然后转化为“钱潮”。美国的迪士尼乐园每年有2000多万的客流量，东京迪士尼有1300万客流量，香港迪士尼的客流量最少也有450万。上海迪士尼乐园开园后，估计吸引的客流可以达到1000万。这些客流的衣、食、住、行、购物观光等将带来巨量的消费，并分流至各个相关产业。对于周边的商业地产来说，如何把人潮变成钱潮，是重要的课题。

柯尔克：我们公司开发的上海跨国采购中心五角世贸商城就在筹建中的迪士尼乐园附近，未来受益是毋庸置疑的。但是我们在做大浦东、迪士尼乐园概念的同时，仍然保持冷静。根据发改委公布的信息，经核定的上海迪士尼乐园总占地面积仅为116公顷，是目前为止世界上最小的一个。此前迪士尼概念被过分透支，现在需要重新思考，迪士尼乐园究竟能给川沙、南汇的楼市带来怎样的影响。

在我看来，受益最多的并非是住宅，而是周边的商业地产。前面说，上海迪士尼乐园的人流将演变成为消费流。根据研究，在迪士尼乐园10~15公里半径范围内，会自发地形成多个客流分流层次，把整个东亚、东南亚的消费人群吸引过来，带动消费产业，进而促进商业地产的发展。

以上海跨国采购中心五角世贸商城为例，该商城将依托迪士尼等带来的经济效应，构筑国际专业展贸交易平台，并为跨国采购的客商做好餐饮、休闲等配套服务工作。

杨子江：每年1000万的迪士尼乐园观光客流，换算成每天就是大约3万人。上述3万人所产生的经济效应，绝不会仅限于发改委所核准的100多公顷占地。实际上它将成为后世博时代上海经济新的“助推器”。从上半年开始，政府不断出台政策利好，南汇和浦东合并形成大浦东、崇明跨江隧桥通车……几乎每两到三个月就有一个好消息，世博会后的上海经济无疑是非常光明的。