中国楼市以迅雷不及掩耳的速度攀升到前所未有的高度，见好就收的外资们，一面高调宣称形势一片大好，一面加速将国内房地产资产变现，边唱边撤，悄无声息。

根据中原地产研究中心数据显示，2009年上半年，外资购买比例显著提高，从1.7%上升至3.6%，但从买卖双方客户类型来看，卖方为外资的比例较高。以上海上半年二手房成交为例，卖方外资比例为7.8%，而买方外资比例仅为2.1%，不到卖方外资比例的1/3.从数据上的差距可以看出，目前外资仍在不断套现手中资产，撤离上海楼市。

非恐慌性抛售

基强联行董事长陈基强在接受《地产》采访时表示，这组数据实际上并不具备太大的意义。“7.8%的数字可能是有几栋写字楼卖了出去，因为体量比较大就占比较高，但这并非外资的普遍行为。”陈基强表示，目前上海的外资并没有出现恐慌性抛售，“正常的抛售行为是有的，但我听不到外资的散户在努力卖房子。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理何锋也表示，外资目前的抛售行为，并不一定说明外资看空中国市场，而是资本追求利润最大化的属性决定的。“撤出不一定代表不看好这个市场，可能有其他更好的投资机会存在。”外资卖家的结构中机构投资者所占的比例较高，总体而言，倘若有更好的资金用途，机构投资者撤离的可能性更大一些，而以自住为主的外资散户的抛售力度会相当较弱。而假如楼市开始恶化，抛售的形势越来越严重，也一定是机构跑在前散户跑在后。

外资机构的正常抛售，通常会基于三方面的原因。首先，是由外资基金的特征决定。“每一个基金都是周期性的，周期在7年左右，头3年投资，第4年开始就不能再投资了，第5年左右就开始抛售，第7年要把这个基金抛掉。比如摩根士丹利，因为之前的基金已经到期，所以要抛售。”陈基强解释道。

其次，由于纽约总部金融危机的影响，许多国外银行需要将自家的境外资产收缩套现，带回总部进行补贴。第三，之前在上海以投资为主的外资开发商，出于投资策略或者对于市场缺乏信心等不同原因进行了抛售，“利润都是符合当年测算的利润的，譬如最近SOHO中国(新闻公司)以24.5亿从摩根士丹利手中收购的东海广场。”

唱空与做多

事实上，尽管中国房地产并没有真正走出调整周期，野村证券、摩根士丹利、瑞银、摩根大通等外资投行低调出货的同时，却始终在上半年的舆论中唱多中国房地产。

何锋对于此种现象给出了多种解释。在他看来，与股市相似，楼市中也存在所谓的正向操作与反向操作，反向操作的时候，就是一边唱多一边出货。“很多人认为，机构投资者可能在利用自己的影响力来维持这个市场的高位，以便自己能够顺利撤出。但目前的现状，我们看不到短期内房价有快速下跌的趋势，因此这种可能性最小。”机构投资者在撤出前，为了使自己的房子卖个更好的价钱，也可能会利用庄家的示范效应选择唱多，“这里面会有一个影响散户群体和整个市场的舆论导向，但只会造成短期波动。利用自己的言论来影响市场，也未必是反向的，如果一直反向操作的话，也会成为别人判断的依据。”对此，陈基强则持有不同观点：“国际上的银行假如串联炒卖那是犯罪的，我相信国际大行绝对不会去刻意制造舆论，他们的国际研究部跟投资部是两个完全独立互相不需要负责的部门，投资部可以用研究部的东西，但是主导他们方向的事情是绝对不会发生的。会不会有一两个人串通，也不是不可能，但不会成为一个公司行为，这个就违背整个行业的行规了。这些机构都很大，要对他们有信心。”

热钱仍在入关

实际上，在整体关注外资总量时能够发现，自2009年4月开始，外资热钱开始加速流入国内，而彼时流入的总量小于流出，外资整体仍然呈撤离态势，但流入的速度也在加快。至6月达到净流入态势，最终实现逆转。

外资总体在流入，何锋表示，国际资本的流向跟很多因素有关。从总体的角度来考虑，目前中国的流动性与经济增长还在支撑外资热钱的继续流入。“很多观点判断下半年热钱还会持续流入，这种情况下要么进入股市要么进入楼市。我们说内资不会形成股市和楼市的跷跷板效应，有可能同时上涨得很厉害，但外资不会。外资的渠道很有限，而且纪律性很强，会在股市与楼市之间形成一定的资金流动，既然热钱要进来，没准就是现在抛了后面再买。”此外，从房地产市场自身的角度出发，即使七八月份的成交量整体来说仍处于历史相对高位，环比却已经开始下降。“虽然我们目前没有看到一个很明显的下降趋势，而很多城市的平均房价已经创历史新高。但反过来讲，在国民经济还处于恢复期的情况下，往上的空间还有多少？”何锋反问道。

站在市场的理性角度，向上的空间有限，速率必定会下降。“资本的逐利性，在上升空间不大的情况下，就会选择退出。我看不到未来更高的收益，而我在其他地方能挖掘到更高收益。这个其他地方可能是在房地产行业内部的其他地方，可能是中国市场内部其他地方，也可能是国外的其他地方。从目前热钱持续流入的角度来看，还是在国内其他行业寻找投资机会。”何锋认为，外资热钱虽然很有可能在中国市场内部流动，而其中最关键的因素还是资本的逐利性，“这个逐利性未必表明目前的市场不挣钱，只是我能找到更好挣钱的地方，那边是否处于一个相对价值低谷的区域，外资会有这种考虑。”在2006~2007年的中国市场，外资博的是存款利率加人民币升值的死收益，“那时钱放在中国就能赚钱，但现在没有了，今年人民币对美元的波动很小，综合来看人民币还有略微的贬值，无风险套利空间就没有了。”陈基强告诉记者，目前其他国家的投资机会表现得并不比中国差，譬如日本。“外资以前来中国是觉得中国市场很好，其实我们的外汇法律等相对发达国家还是比较落后的，不过是我们的回报比较高。现在的东京因为金融危机很多银行倒闭，很多不良资产价钱压得很低，而且他们的法律又比较成熟。最早活跃在中国的基金，本来就是在日本不能做了才来的中国，现在日本能做了就回去，因为他们追求的是回报，这是很容易理解的。”与此同时，陈基强也坦言，从2008年的国际金融危机之后，外资在中国房地产市场的影响力就越来越小，之前在中国表现比较积极的基金，自身在美国也经历了一些大的重组，“自己的事情还没搞定。”兼之国际金融市场大势不好，外资基金的融资能力远远不比从前。

“现在对国内市场影响最大的是央企，虽然本身以前并不以房地产行业作为主导，但从北京的土地市场就可看出，他们非常勇猛。”陈基强说道。

何锋认为，房地产市场里并不是每一次中国自有资本都没有抄到底，应该是互有输赢。“每一个市场会有自己运行的规律，某种程度上，至少在做判断的时候，我们更熟悉这个市场。”