接连两天的暴雪令北京建外SOHO东区的居民寒冷难耐。虽然北京市已提前进入供暖季,但建外SOHO东区的室内温度仍然只有零上3摄氏度。

因为拖欠电费、水费、供热费等多项费用,建外SOHO东区已经开始停暖、停热水,而北京电力公司也已经向SOHO东区的住户发放了“欠费停电通知书”,表示自18日上午8时开始,随时对建外SOHO东区采取停电措施,停电范围为建外SOHO东区2栋写字楼用电、9栋公寓楼的电梯和水泵等公共部分用电,以及4栋小商业楼用电,但公寓楼居民生活照明用电可以保证。

尽管建外SOHO早已清盘,但“停电门”事件的爆发仍然给开发商SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)(00410.HK)带来了很大的声誉危机,SOHO中国董事长潘石屹在其博客中公开向建外SOHO东区的业主道歉,并提供了一个SOHO中国公司的账号作为公共缴费平台,争取使小区运行免于崩溃。

“停电门”

至少到目前为止,建外SOHO东区看起来与以往并没有很大的不同。华灯初上时,建外SOHO东区同样也是一片灯火通明的景象,临街的商铺开着暖气、亮着灯等待顾客的光临。甚至7-11便利店的店员都没有听说过停电、停暖的事情。一家小书店的店员虽然听说过,但她仍然表示,“可能不会真停吧,或者只是随机的停一停”。

不过建外SOHO的业主知道,事情正在往很坏的方向发展,同样身为业主的潘石屹也表示,自己的家中因为寒冷也用上了电暖气。但是,到18日后,除了基本生活照明用电外,其他的用电都将无法保证。

针对电力公司和热力公司对建外SOHO已经采取和即将采取的颇为强硬的措施,建外SOHO东区目前的物业公司,即宾至物业向记者解释,因为小区的很多业主不主动交纳电费等各种费用,因此导致了目前的僵局。

据SOHO中国方面介绍,建外SOHO东区在过去一年中,总共拖欠了供电局和热力公司1500万元人民币的费用。由于小区物业在此之前曾更换过一次,前后两家物业公司之间的纠纷成为此次“停电门”爆发的主要原因。

记者了解到,建外SOHO物业管理上的恩怨早已累积很久,去年四季度,小区原物业管理公司赛特物业便被业委会解聘,原因是挪用物业费1700万元,但后来者宾至物业不仅与原来的赛特物业互不承认,更被认为没有管理大型小区的资质。在这种情况下,很多业主开始不信任物业公司,继而不缴纳各种费用,导致了目前小区面临瘫痪局面。

散售之“痛”

潘石屹在公开道歉的同时,仍不忘给建外SOHO做一把广告,表示这是一个出租率高达98%的项目。确实,虽然东区内包含9栋公寓楼,但无论是写字楼、公寓楼还是商业,绝大部分都是业主投资后用于出租获利,且几乎所有租户都将物业用于办公。

这意味着,建外SOHO东区虽属综合物业,但基本功能仍以写字楼和商业为主。但与很多写字楼和商业业主相对单一不同,曾经采用散售方式进行销售的建外SOHO,业主众多,除众口难调外,由于业主大多将房屋出租,很难设身处地地为小区物业服务提供支持和建议。

这已经是不争的事实,写字楼和商业物业,凡是由开发商自持的,大多数能够保持相当的品质和物业服务;而散售出去的写字楼,则像“嫁出去的女儿”,开发商想管也是“鞭长莫及”。有人戏称,散售的写字楼物业,“洗手间总是不如开发商自持的物业干净”。

实际上,建外SOHO之所以会有98%的出租率,正是由于与其位置并不匹配的低廉租金。早先潘石屹接受采访时曾表示,因为SOHO中国目前在CBD内的物业租金较低,因此大多数物业租赁给国内公司,而这些公司在金融危机中受到的冲击较小,目前仍能支撑SOHO中国物业的租赁市场。

数据显示,去年至今,作为商业地产的建外SOHO租金价格一路下滑,每平方米租金从最高时的6元/天跌至3元/天左右,降幅达50%。目前,该项目商品房成交价格比同区域均价低30%以上。这对于潘石屹的“粉丝”而言,显然是一个难以承受的结果。

不过,到目前为止,潘石屹并没有改变将物业散售的经营思路,但在建外SOHO“停电门”之后,他已表示,有意成立物业公司,参与旗下物业的管理。

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