上海佳都房地产咨询有限公司总经理张启胜：我2000年开始做房地产的时候，上海的房地产刚刚启动，那时候的均价4000元左右，现在已经是1.8万元了，创了历史新高。从一个投资者的角度看，我认为买房地产还是值得的。因为小投资者首先考虑的是降低风险，资本市场的风险比较大，而房地产有实物的存在，而且地段有不可复制性，所以小投资者还是可以持有物业的。再加上一些特定的因素，比如GDP增长，我国的目标是保持在8%左右，但房地产的增长基本都在15%以上。所以从中长期来看，房地产还有上涨空间。短期内我不担心房价会跌，因为有需求存在。现在大家的避险工具很有限，房地产可以抵御通货膨胀，还可以满足个人投资需求。

对于投资房地产，我的心得是考虑两个关键因素：第一量力而行，要根据自己的资金情况，挑选适宜的地段和面积。第二跟着国家的发展规划和政策走。2002年有几个地段的房产被很多人错过，比如大华。大华刚开始是上海市中心的配套动迁基地，配套房住的是本地居民，商品房大多是外地人买，大家都觉得大华的地段偏，但是中鹰黑森林最近开盘均价是3.5万元。现在大华的规划包括生活环境、居住氛围都上去了。还有一个是浦东的世纪公园花木镇，以前我在那里买过一套房子，4600元/平方米，当时没有预计到它能涨那么多，涨到1.2万元至1.3万元时候就抛掉了，其实已经涨了300%了，没想到它后来居然能涨到500%。现在世纪公园普通公寓均价都在2万元以上。涨这么多主要有三点因素：1、国家政策扶持，大陆家嘴的建设，提升了地段的价值；2、人们生活水平提高，空气好、绿化好的公园地产受到市场重视；3、观念改变，以前都觉得浦东不怎么好，觉得世纪公园太远了。交通条件改善以后，大家的观念改变了，觉得这个地段确实适合人居。世纪公园板块这样的暴涨在上海比较少见。

普通投资者买房，要根据实力尽早下手，不要等到最低的时候买，因为财产有限，真跌下来更不敢买，2008年跌到低位的时候就是这样，所以晚买不如早买，买了以后长期持有，会有可观的回报。

投资量力而行

我给投资者最重要的建议还是量力而行。买房不要攀比，但是要了解手上物业的基本情况，另外对房产的期望值不要太高，指望一套房子赚很多钱是不现实的，想要短平快地赚到钱，也不太可能，所以要选择适合自己的房产。

同样一个板块，有的房价涨得快有的涨得慢，原因在于小区的品质、物业的差别，业主的素质都有差别。同样是别墅，物业费越高的，涨价就越高，所以有时候投资是非理性的，价格也是非理性的。保障性居住基地，江桥、顾村等现在卖出来的都不是保障房。现在要买物业费贵的、知名开发商的楼盘，比如顾村公园附近的，交通方便的商品房，保障房有保障房的消费圈子，普通工薪阶层想买也买不到，所以现在不用担心那里的商品房会受保障房影响涨不上去。今年二三月份建议我的客户去那里买，他们觉得是低收入人群住的地方，不想买。那时候那里的房价才8000元，现在1.1万元到1.2万元了。虽然是保障型居住社区，但是小区和小区的差距也会很大，新天地有单价9.6万元的房子，也有单价两三万元的房子。

分散投资风险

房价会不会再涨？我感觉还会涨。因为最近一段时间世纪公园板块有一个新盘——星河湾，均价4万多还买不到，所有的成交价都在5万元以上，还供不应求。所以，如果目前没有好的投资项目，中长期投资房地产，是有一定的回报和收益的。但是也要看个人需求。我之前做居住型房屋的投资，一般持有一两年再抛出去，都能涨一倍以上，但是当资金达到一定量的时候，投资居住类房屋有了比较丰富的经验，就要考虑分散投资风险。

房地产的分类很多，投资也比较复杂，比如居住类的房屋适合抛售获得收益，如果想长期持有物业，要考虑到国家宏观政策的调整，比如加息，市场环境不好自有资金又不雄厚的时候肯定会担心变为负资产。居住类的房屋将来是要抛出的，所以一定要持有能获得长期回报的房产——商铺。因为商铺只要持有三年以上，投资回报率都在10%左右。我投资的几套商铺，基本上投资回报率在12%左右，当然这是按照我原始买进的价格来算的，按照现在的价格，投资回报率保持在7%-8%，因为商铺租金基本每年递增，比较稳定。投资房地产主要看两个方面，一是抛出去赚的差价，第二就是投资的短期收益，也就是租金。

商铺比较特殊，不是涨不上去，而是在我国涨不上去，在其他国家，商铺涨幅都是比住宅大得多的。中国立法的时候，考虑到商铺价格被炒得太高，所以税收特别贵，转让时最高要交60%的税，所以商铺要靠长期回报——收租金。我的建议是，买商铺不分地段不分区域，只要马路上有人走，能租出去就行，不一定要买在多好的区域。高端投资者可以去买专业商铺比如七浦路，但不建议普通投资者买，因为单价太高，风险比较大。静安区的一个专业商铺项目，本来租金很高，但是有关方面进行整治后，跌得很厉害，投资价值就降低了，所以普通投资者要买街铺。

我的从业圈子里的朋友一般已经不投豪宅了，而投资中低端的房产，地段不是太好但是发展比较有前景，我认为还是不错的。5月份我的一些朋友在顾村、江桥买了几套，短短三个月，已经涨了20%多。

还有上涨空间

我认为依现在上海的房价，作为投资还可以买。不要看暂时的收入比和收入能力，国际大都市要看同一国家的大都市和中小城市比较，银川卖到5000元，上海就能卖到3.5万元，因为房产从古到今都不是每个人都能拥有的。

个人投资者的第一种投资是储蓄，但是储蓄不如买保险，第二个投资是保险，万一生病或者发生意外，可以有个保障。接下来就是股票和基金，它的投资收益肯定比保险大得多。当股票和基金也买了一些，那么投资的最高境界就是房地产了。为什么？普通老百姓买房地产的资金是比较大的，必须等财产积累到一定程度才会买，所以储蓄不如买保险，买保险不如股票基金，买股票基金不如买房产。其实买房地产是综合素质的体现，它包括心理承受能力、眼光、机遇、观念和技巧。

我的观点是，抗通胀的目的是增值保值，增值保值的目的是投资，因为它有回报，有回报的事情就是投资。普通老百姓关心的是：“我手里的钱会不会增值，能不能抗通胀？”能抗通胀的话，买房子也是投资。我从业这么多年从来不担心房价会涨多高，我担心的是靠国家资助才能住上房子的人太多。

房价上涨是有基础的：人的欲望和需求无止境。哪怕你只有一套很小的房子，都想追求更好的。很简单，房价都在涨，不能承受怎么办？改善。比如我有40平方米的房子，收入又不足以再买更好的房子，那么把这40平方米的房子卖掉，买一套70－80平方米的房子。卖掉70－80平方米房子的人，会再去买更大更好的房子，就这样一层层升级。所以我认为10年到15年的中期，不用担心房价太高，因为市场需求的基础是大家的房子普涨，豪宅和普通房子一样涨，这样对所购买房屋的增值部分有个缓冲。2004年到2006年，媒体一直说房价可能要跌，有老百姓就等着房价跌，等到最后傻眼了，发现永远也买不起房子。

我坚定唱多，唯一担心的是房价涨幅不大，因为有朋友跟着我投资，如果我买的房子涨幅很小，或者投资失误了，别人也会跟着失误。

四大板块推荐

房地产投资关键是要跟着国家的规划，上海有发展前途的区域我看好四个，我和圈内的一些朋友已经介入了，而且小有回报。

第一，西北角交通枢纽江桥镇。三个因素：1、离市中心最近，它离静安寺11公里，开车不用拐弯，走武宁路开到底就到了。2、房价适中，虽然现在也升到1万元，但是把外环线搜索一下，它还是最便宜的。3、那里未来是上海市人口导向型的区域。我和朋友都有投资。

第二，北板块宝山顾村镇。也有三个因素：1、交通因素，地铁7号线就要开通。2、品牌效应，大的开发商都进驻了，如保利集团、旭辉集团、绿地集团和农工商集团等在这里的楼盘都开始卖了，知名的开发商肯定会把这个地段的价值拉升上去。很多客户问我，是买经纬城市绿洲还是买宝山顾村，一个在外环里面，一个在外环外面，我建议就是买顾村，因为公共设施好。公共设施是顾村比较大的一个卖点：顾村公园建成后是上海最大的公园，复制世纪公园的案例。3、区域规划因素。现在区域内华山医院北院已经在建，这个板块的房价肯定要涨，因为适合人居。而现在它的价格偏低??1.1-1.2万元。投资、自住都可以选择这个区域，既然适合人居，就一定有接盘的人。

第三，浦东曹路镇。政府规划的五大板块中松江泗泾和大浦东周康航，我把这两个区域排除了，泗泾的空间距离太遥远，如果在浦东上班，周康航可以买来自住，但是这个区域短期内涨幅过高，投资价值短期来看不大。曹路镇我比较看好升值空间，但是有一个缺点，那里没有大量的新建商品房，大部分还在建，现在只能买二手房，但就是这些二手房，涨价幅度也是很惊人的，因为这个区域比较成熟，社区比较老，生活氛围浓厚。

第四，徐泾镇适合高端客户投资。徐泾虽然属于大家看好的大虹桥板块，但是不适合普通老百姓。中低端客户投资七宝九亭比较合适。赵巷的概念炒作比较多，而且主要建别墅，那里不宜居，因为要建物流中心。一旦物流中心建起来，档次就上不去，因为这会带来人流车流，很杂乱。比如曹安的房子档次不高，房价一直上不去，就是因为那里有个物流中心。我建议高端客户别墅买徐泾，中端客户买九亭、七宝。

投资要抛开一些陈旧的观念。过去很多上海人不喜欢宝山，因为宝钢在那里，但是现在观念正在慢慢转变。以前杨浦区大家都不愿意去，现在五角场的房价涨得很快。投资一定要进行综合分析，多听专家意见、多注意报纸上政策导向性的消息，比如发展规划、交通设施。这些公共信息很重要，对投资很有帮助。买点和卖点的判断和掌握，都要靠平时收集这类信息。最好的办法就是通过媒体，多关注房产类的新闻。

据报道：楼脆脆、房奴、啃老族、丈母娘需求······，这些都是网友最关注的房产话题。本报特开辟《网言网语》专版，对楼市热点进行追踪报道，展现原汁原味的网友看法，开辟真实的观察视角。

A.“戏说”丈母娘助推房价

中国房地产研究会副会长顾云昌日前在对房价上涨原因剖析时，称主要原因是丈母娘的需求，是丈母娘的压力，导致男方筹钱买房，助推了房价。此论引发了业内外热烈讨论。

“刚性需求，一直被认为是本轮房价上涨的重要原因，但最根本的还是‘特刚需求’持续高烧不退助涨房价。‘特刚需求’也就是丈母娘的需求，小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来‘探讨’，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房，这就是‘特刚需求’。”

正方：丈母娘论非我所言

顾云昌：“房价上涨是因为丈母娘需求”这句话绝对不是我所言，我从来没有这样的观点，也不会说这样的话，完全是某个记者，不熟悉业务的记者听了报告以后编造出来的，所以请大家不要再误传。刚性需求，是本轮房价上涨的重要原因，我是不会说那种话的。

网友：哪个丈母娘可以容忍女儿嫁给一个“无房户”？哪怕经济适用房总得有自己的“居身之所”啊。一项统计表明，男人比女人多，找一个女朋友不容易，有房的男人都害怕找不到好女人，何况还没有房子住的男人。为自己的幸福，丈母娘的“期盼”，就是砸锅卖铁，到处求爷爷告奶奶，也要弄一套房子结婚，这是现实。至少我身边的人要结婚，首先就是想办法买套房子放着，这样才有“理直气壮”结婚的理由，这不是你愿不愿意的问题，而是必须的。

网友：丈母娘助推房价，不是什么严谨的学术观点。但借助这个形象比喻，可以说明社会价值取向对购房需求的影响。

网友：丈母娘需求推高房价其实就是“拼爹游戏”。

反方：看似有理实则荒诞

网友付瑞生：说起丈母娘和房价，的确有因果关系。但不是因为丈母娘的“特刚需求”推高了房价，而是高涨的房价让男女双方二老都坐立不安。都说男孩是建设银行，女孩是招商银行。男孩要筑巢引凤买房建设，女孩要火眼金睛招夫引婿。房价一蹿，独生儿子的父母心情首先跟着上蹿下跳。

网友陈强：丈母娘助推房价论看似有理，实则荒诞不经。丈母娘逼女婿的“特刚需求”也许有，但并不代表所有丈母娘都会这样做。可怜天下父母心，有几个丈母娘愿意女儿因为买房而一身是债？所谓一叶障目，不见泰山。抛出丈母娘助推房价论的房地产专家，似乎被丈母娘需求遮住了眼，把丈母娘需求无限放大，把少数当作普遍，把末当作本。

网友乔志峰：这年头，专家日益“娱乐化”了，往往是专家高论一出，台下便笑倒一片。把高房价归咎于丈母娘，亏他想得出！有多少购房者是在丈母娘威压下买房的？顾专家对此做过调查吗？如果做过调查，具体比例是多少？不管是“未婚女青年推动房价上涨”，还是“丈母娘特刚需求”，说的无非都是婚房问题。婚房只是购房需求的一部分。并且，需求跟房价并不总成正相关关系——世界上哪个国家的男女不需要结婚，不需要婚房呢？为何只有中国的房价高得如此离谱？

网友赵志疆：丈母娘希望女婿有房子好结婚，这不奇怪，是正常现象，这是千百年来都存在的“刚性需求”，为什么唯独在今天无休止地推动了房价上涨呢？按这个逻辑，我们要平抑过高的房价，是不是该从鼓励不结婚入手呢？

网友：像中石油这样的房产大买家的丈母娘是谁？而这样的大买家到底有多少，恐怕谁也说不清楚。这股力量，显然比那些逼着小女婿“清仓、典当，筹钱买房”的丈母娘强大多了！

网友：当理性不再的时候，恐慌将成为生产力。

“雷人”房价观

◇同居推高房价论

北京师范大学的房地产研究中心主任董藩：现在离婚率比以前高了很多，理论上离婚就需要两套房子住人。我们还发现同居的人现在大量增加，同居也是需要房子的。

◇未婚女青年推高房价论

万通集团主席冯仑：现在房价上涨跟需求有很大关系，需求至少少算了50%，如果政府说有100个人要买房，实际要买房的至少有150个。之所以有这么大的住房需求，跟“未婚女青年推动房价上涨”分不开。随便问周围的未婚女青年，很多人结婚要求就是首先要有房，至少要交得起首付，这是普遍现象。

◇钉子户推高房价论

全国政协委员、北京某房地产公司老总穆麒茹：“钉子户”也导致了房价上涨，把开发商都当成高房价的罪魁祸首和过街老鼠不公平。“钉子户”为了他个人的利益，损害了包括开发商在内的多数人的利益。

B.

年薪20万元买不起房

“本人是西安人，从一个勉强算是名牌大学（国内top10）硕士毕业。两年前从西安来到上海，目前在一家知名外企做部门经理，税后收入20万元。最近大半年看房，越看越失望，一些朋友说我的收入在上海打工族中还算不错的。但怎么连一套外环内的房子都买不起呢？

内环的房子不提也罢。内中环的基本在1.4—2.4万元/平方米，中外环的在1.2—1.8万元/平方米。而且都是110平方米以上的，小于90平方米的很难买到。又老又破的老工房价格也高得吓人。1.5万元的单价只能买在中外环间。

本人不抽烟、不喝酒、不赌钱、不泡吧。工作中虽有机会搞一些桌面下收入，但一向坚持做人原则，积蓄基本上只是工作所得，还有一些投资收益，共75万元可做首付。一套110平方米、单价1.5万元的房子，需贷款90万元、15年，连本带息143万元，每月还8000元。下面算一下目前的生活费：

★小孩每月2000元

★带小孩的阿姨包吃包住，每月1900元

★在外企不得不买辆车，每月养车1600元

★一家人吃饭每月1500元，水电煤400元

★每月给父母800元

★每月应酬及一家购衣、化妆品、零用等约1200元。

如果算上每月8000元的房贷，每月支出1.77万元，已超出了我的收入。

除了一部车，我的生活实在是普普通通。老婆身体不好，结婚后就不工作了，现在家里带小孩。买了房，可以从每月服装、零用上节省一些，但还是入不敷出。我母亲及岳母身体都很差，但都要求给我们带孩子，把保姆辞了，但我不忍心。

租房子还能过下去。如果买房，即使是普通房子，家里的收支也将非常紧张。既不能孝敬父母，也不能让老婆跟着过舒适日子。我觉得自己很失败，30岁了连个家都不能安下来。也曾想过，辞职自己创业，但如果失败了怎么办？恐怕更无法面对老婆孩子，所以打消了创业念头，还是老老实实在外企混吧。但如果这15年内，有一天公司大裁员，落到我头上，房贷怎么还？”

房价畸高真买不起

网友elliotwi：兄弟，你收入挺高的了，买不起房的原因是现在房地产这个领域畸形。以诚实劳动赚取薪金的阶层怎么也赶不上房价的脚步，勉强买房也只能是以全家人的毕生积蓄来买单。

网友hhhddd2009：你反映的问题很有代表性。虽然你的生活奢侈了些，但是提的问题是值得大家思考的，那么贵的房子卖给谁了？按照官方统计数据，上海2008年的平均工资确实只有每月3000多元，不可能买得起房。

　　网友szlauren：楼主混得不赖，不过买不起房子正常，现在北京、上海、深圳的房子根本就不是买来住的。等等吧，目前租房子比买房划算太多了，我要是你，即使买得起也不买。

网友szabc12345：上海买好房子的人是给你发工资的人，也就是老板们，还有就是各种资产千万元以上的有钱人。你挣钱不算很多，一个人却要养活六个人，还自以为精英，买好房子过有钱人的生活，确实很累。

网友bladefenix：你作为一个外地人在上海已经很厉害了。但是有些差距和财富的积累，是几代人努力的结果，上辈子的差距不是你几年就能赶上的。

网友Jackxi：税后20万元已经不算少了。不过你才工作了没几年，很多现在买房的，都是父母辛苦工作一辈子的积蓄，再加上贷款，才买一套房的。

反方：

量力而行先小后大

网友维熊维罴：老工房买得起看不起，新房子看得起买不起。结论是上海20万元年薪买不起房，相当搞笑啊！

网友jyt0707：一个人赚钱养一群人，还要内环一百平方米，小孩当太子养，妻子当太后养。

网友grossman2007：兄弟这是你个人的问题，不要怪别人。你这个收入，买个60平方米的老工房太容易了。

网友我是青魔手：你是死要面子活受罪。拿中产阶级的收入，想过上层社会的生活，不超支才怪呢！

1、你老婆不工作，干嘛不带小孩？既然岳母和自己母亲愿意带小孩，为什么不让她们带？我觉得，岳母+老婆带小孩，完全可以应付，保姆费可省下了。

2、小孩一个月要花2000元吗？我有一对双胞胎，吃美赞臣奶粉，每月也就1000多元。小孩的衣服有必要买名牌吗？几十元的就行了。

3、养车也是死要面子活受罪。20万元的收入又怎么样？还不是一中层，坐地铁、公交车就不是经理了？

4、借90万元对你根本不算多，关键是还款时间太短。还款30年不行吗？以后挣到钱了，再提前还款。没有几个人会真的还款20年或者30年的。

5、每月都要给父母800元吗？他们没收入吗？没你这800元会饿死？我觉得，既然压力大，就逢年过节给父母寄点钱表示心意好了。

网友icusummer：年薪20万元在上海来说绝对算中等偏上的水平了，但你买不起房是因为原始积累不够。上海人很多人买房其实是小房换大房，差额部分还是可以承受的。

网友超级潜潜潜：夫妻俩不会过日子，顾了面子没顾上里子。

网友小巷疏远：什么叫买得起房子？就是借到的钱加上自己收入，可以支付首付+还贷，并可以维持基本的生活需求。

网友生当人杰：年入20万元肯定是买得起房子的，就怕不能保证每年都有20万元。

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