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地方财政收入大幅下降 上海正在积极加速推地
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:浦东写字楼   2009-9-14 6:57:06

9月10日,国企中海地产以70.06亿元拍得上海普陀区的长风地块,每平方米平均楼板价高达2.2万元,这一地块总价已经超过北京的广渠路15号地(专题新闻 论坛)王,再次刷新全国公开出让土地的最高纪录。

央企的再次高价出手,显然跟地方政府的需求一拍即合:70.06亿元的真金白银,能极大地缓解地方的财政压力。

据《中国经营报》记者获悉,2009年上半年,在上海的18个区县中,除了少数区县财政收入增长之外,10个区县财政收入总额大幅下降。其中以卢湾区下降幅度最大,下降14.3%%,而徐汇区、普陀区等多个区县跌幅都在10%左右。

财政收入大幅下降之下,地方卖地冲动仍然强烈。

房地产成地方财政的主要收入

在记者获得的一份上海发改委内部汇总各区县数据的权威报告明确指出:“与去年同期相比,今年上半年,郊区县区级财政收入增长缓慢,中心城区多数负增长,且降幅均呈逐月收窄态势。”

该报告明确披露,在区财政收入总额下降栏目下,浦东新区下降3.1%,徐汇区下降12.19%,卢湾区下降14.3%,普陀区下降6.35%,闸北区下降8.4%,宝山区下降2.3%,金山区下降2.1%,松江区下降6.5%。

财政收入下降的主要原因,据相关人士对记者分析,和房地产业关系极大。

以浦东新区为例,上半年浦东财政收入下降3.1%,该报告显示,主要原因为“上半年房地产业和金融业的税收减少17.2亿元,使得上半年浦东财政总收入完成679.5亿元,下降3.1%。”尽管第二季度浦东的房地产预售金额有大幅回暖,但并未能弥补第一季度的深度下跌。

统计数据同样显示出房地产行业在各区财政收入中的绝对作用。

在上海普陀区,2009年1~6月,各行业税收情况表显示,房地产占比33.72%,位居四大行业第一名;建筑行业占9.25%,位居第三,两者相加,约43%;商贸业占21.95%,其中也多和房地产相关,比如家具、建材市场等。显然,普陀区的财政收入中有约一半来自房地产以及相关行业。闸北区的统计也显示,44.2%财政收入来自建筑和房地产业。在报告中明确指出:“房产的销售对完成上半年及全年的目标起到了重要作用。”

2003年,时任上海市计委综合处处长阮青就曾透露,上海房地产投资已占固定资产投资的三分之一,房地产相关消费占消费品零售总额的四分之一,中心城区财政收入30%来自于房地产及其相关收入。

然而,6年过去后,房地产的收入在上海各区县财政收入的比例中不是下降反而再次提高。“这主要是因为2003年之前,土地没有公开出让,价格低,现在价格高,自然在财政收入中占比高,现在几乎成了某些区县政府的主要财政收入。”一位上海发改委人士如是分析。

担忧未来地方加速推地

尽管中央已经明确表示,将会保持目前宽松的货币政策。但是记者注意到,在前述上海发改委汇总的各区县报告中,均表达了对未来政策的担忧。

在谈到目前存在的问题时,浦东区的报告表示,近期尽管股市、房市出现了明显的回暖趋势,但下半年宏观货币政策存在微调的可能,目前除少数企业外,大部分企业经济效益还不甚理想,同时股价指数、房地产价格指数上升过快,全年能否保持持续上扬的格局还存在不确定因素。

对未来房地产市场能否持续火热,闸北区的报告就表示,房价的持续上涨可能会影响自住型刚性需求,下半年房产市场不确定性因素较多。

在对未来政策不确定的担忧下,房地产企业正在加紧销售,回笼资金,区县政府则集体加大了土地供应的力度,试图在土地能卖出好价钱的时候多获得土地出让金,当然,其名义是“增加市场的土地供应”。

据公开的资料显示,除了嘉定、青浦、普陀、闵行、浦东、宝山等传统推地区县之外,长宁、徐汇、闸北等区近期也推出不少土地。尤其是从2009年6月开始,上海加大了土地供应量,推出的地块全部高价成交,且成交单价、地块溢价均创下2009年新高。仅仅6月一个月,上海就推出住宅用地29万平方米。在七八两个月大量推地之后,9月公告需要成交的土地达到8个,创近年来历史纪录。

中海地产9月10日拍得的长风地块无论是地理位置,还是地块规模,都是今年到目前为止上海最吸引人的一幅住宅土地。而这一地块一经面世,就吸引了沪上几乎全部地产巨头的关注,67家开发商购买出让文件,而截至9月7日,有14家公司报名参与竞买,云集来自内地、香港、新加坡、印尼等各地的地产巨头企业。最终,中海地产以70多亿元的惊人价格将该地收入囊中。

然而,对于这种依靠大举卖地增加财政收入的方式,高大丰颇为担忧。“对于区县来说,区级财政收入主要是三块,土地出让税、个人所得税、企业增值税三块,依靠出让土地,难以持久,因为土地总会卖完的,市场也不可能总是好的。靠个人所得税,总是有个极限的。”在高大丰看来,地方政府应该认真发展的是第三产业,尤其对于上海这种大都市来说。对于市中心无大量土地可卖的市区,应该努力旧城改造,发展商业、服务业,这才能有持久的财政收入。

“现在,政府在加大土地供应,是解决了房地产市场土地不足的问题。但照目前这样,房地产市场肯定维持不了多久,未来怎么办?老百姓对房价承受力已经到了极限。内需依然没有启动,出口也是没有完全回暖。社会矛盾也逐渐增多,政府支出是增加的,钱从何处来?”某上海区政府官员对于这种靠卖地维持财政的方式同样不看好。

 

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