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8月写字楼均价环比上涨 写字楼市场触底反弹
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:上海浦东   2009-9-11 6:29:49

写字楼市场已经逐渐从去年阴霾中走出。

“目前购买方群体越来越倾向于购买泡沫较少的商用物业以抵御通货预期,近期市场高调的收购类案例也给了投资者信心支撑。”上海中原研究咨询部经理马冀表示。根据中原地产研究机构的数据显示:8月售出写字楼物业共计17.1万平方米(1366套),环比上涨了26.7%,而销售均价为23887元/平方米,环比上涨了31.8%。越来越多的事实证明,写字楼市场已经逐渐从去年阴霾的成交中走出。不过业内人士同时强调:由于今年写字楼的新增供应出现井喷,导致未来租金行情并不乐观。

市场好转 投资者大单成交

上海市办公类物业成交量相比去年下半年已出现了明显的转机,据佑威·楼市通系统提供的数据显示,近两月来,办公类物业的成交量已经突破10万平方米,其中8月上半月的成交量已达到了11.61万平方米,预计全月成交量将超过15万平方米,相比2008年下半年成交量几乎翻番。从办公类物业的成交均价来看,今年上半年达到14000元/平方米的低谷后,在近期更出现了大幅度的反弹,目前均价已27000元/平方米,价格也几乎翻倍。

“投资者对上海写字楼的投资兴趣重燃,预计内资买家在全球经济全面复苏前仍会是市场的主力参与者。”高力国际最新研究报告指出。与此相对应的是,8月写字楼交易市场成绩出众。上海农村商业银行8月3日以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天的10个楼面和4个铺位;国投亚华8月16日以9.58亿元买下了上海港国际客运中心的638号楼。8月18日,SOHO中国董事长潘石屹宣布24.5亿收购东海广场。“在上海,和住宅市场相比,商业地产的价值被大大低估,商业地产具有极大的升值潜力。”潘石屹直言。他还表示,SOHO中国对其商业模式成功复制到上海充满信心。”

供应维持高位 租金低位徘徊

来自戴德梁行的统计数据显示,上海写字楼市场的未来租金行情并不乐观。去年上海甲级办公楼的总供给量约100万平方米,这已是2005-2007年年均供给量的2-3倍。而2009年的上海写字楼新增供应仍然保持高位,预计随着静安寺会德丰广场、陆家嘴上海国金中心等多个项目的陆续推出,今年供应量将超过70万平方米。

DTZ戴德梁行写字楼部相关分析人士认为,尽管宏观经济的大幅起伏不会出现,但由于企业反应相对滞后,写字楼市场中大量寻租的现象近期难以再现。“租金因此仍会在低位徘徊一段时间。”直至2012年,上海每年的写字楼新增供应量都在60万-80万平方米的高位,激烈的出租竞争会持续好几年,而写字楼市场也将在未来很长一段时间内维持现有格局。不过马冀对此则表示乐观:“2009年8月上海甲级写字楼租金为7.96元/平方米/天,基本持平;从空置率来看,本月小幅下降至11.35%。整体来说,本月的甲级写字楼市场租金和空置率都保持了基本平稳。虽然租金未有明显上扬,但是市场上成交热情已经抬头,预计自9月起,写字楼市场的回暖将渐渐使得租金小幅回升。

产品创新 高端写字楼取道“非中心”

“我们的目标就是争取小陆家嘴的企业。”正在负责浦东张江润和总部经济园区招租工作的高小姐向笔者坦言:“今年6月底7月初,小陆家嘴不少办公楼的租金不肯跌,不仅招不到新客户,连与一些租约到期企业的续租也谈不下来,这为我们创造了机会。目前我们的租金水平才3元多,即使现在甲级写字楼租金明显下降,与我们这些园区相比仍缺乏竞争力。”类似的案例还有祥腾财富广场,这个靠近大宁绿地的高端项目,依托市北工业园区,加上轨道优势,赢得了众多客户的追捧。

位于五角场的创智坊,8月获得开门红,推出的100多套集商、住、办多功能于一体的房源有300多组意向客户登记。据悉,创智坊推出的商住两用型跨界房源,售价比同区域住宅的市场价低近20%。谈及创智坊定位模式,瑞安房地产发展有限公司市务及销售部副总经理戴亚伦介绍到:这源于创智天地对五角场“锁链式成长环境”的打造。

“以前上海写字楼完全是在城市中心区,以甲级写字楼为主,而本轮多元化的趋势开始显现,写字楼开始向城市位置的多元性进军。现在我们看到中外环区域,乘车方便、地铁直达,公共服务跟上去以后,相对租金又较低,价格又是洼地,这些区域的写字楼是很好的潜力股。”世联房地产顾问有限公司董事长陈劲松如是总结。

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