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写字楼:京沪租金继续下降 穗深企稳迎暖春
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:上海浦东   2009-9-9 5:08:38

和一手住宅全线上升不同,全国一线城市的写字楼租金在第三季度开始出现分化。

代理行的统计数据显示,北京、上海写字楼空置率仍在上升,租金继续2008年以来的下滑趋势。华南两大城市的情况则乐观很多,广州、深圳写字楼租金调整已基本到位,广州部分写字楼租金开始出现反弹,而深圳写字楼租金最近3个月已有10%左右的升幅。

华南两大城市租金的回升,使其租金回报也开始稳定上升,写字楼投资资金开始增加。业内人士认为,广州写字楼租金正处于反弹阶段,售价也没有被大幅炒高,目前是买入的好时机。

外资未回,京沪租金未现转机

作为外资的重镇,北京、上海的高档写字楼中,外资企业租用的比例比较大。因此,本次金融危机对两大城市写字楼租赁市场的打击也相对较大。直至今年第三季度,情况仍未有好转的迹象。

“北京甲级写字楼出租状况还在恶化。”有写字楼专家告诉记者。而一些代理行的统计数据刚好证明了这一论断。据统计,至目前为止,北京甲级写字楼空置率达到30%,再创历史新高。在空置压力下,甲级写字楼租金也一路溃败,平均租金自去年低迷时期至今已下调了18%。上海的情况只能说是五十步笑一百步。第一太平戴维斯统计数据显示,进入第三季度,上海甲级写字楼租金指数下跌3.7%,距去年第三季度峰值下跌17%。

其实,就全球范围来看,中国今年经济的发展情况也是很好的,为何北京、上海甲级写字楼没有从中受益?分析师薛建雄道出了其中的原因,目前外资仍未大规模返回中国,以外资办公为主的高档甲级写字楼市场因此未能回暖。也就是说,8元/平方米/天以上租金的写字楼,可能还需要较长时间才可以看到租金回涨的局面。

国内经济好转,穗深租金开始反弹

如果说京沪的甲级写字楼市场仍处寒冬,那么穗深已是暖春。

自2月份以来,深圳的写字楼租金开始缓慢爬升,到了5月份,租金上升速度加快。“我们深圳的同事介绍,近3个月时间,深圳写字楼租金上升了约10%。”广东中原(工商铺)地产代理商业部营业总监朱辉告诉记者。

与深圳的快速上升相比,广州情况稍微差一点。“广州第三季度写字楼租赁市场更加活跃,部分写字楼租金第三季度环比上升了10%-15%,整体租金则已有初步企稳的迹象。”中立地产董事总经理文志坚说。确实如此,根据记者的调查,财富广场租金最低点时只有110元/平方米/月,目前已经上升到了120元/平方米/月,富力盈隆广场最低时跌至85元/平方米/月,现在则升至95元/平方米/月。那些更具代表性的写字楼同样如此,大都会广场目前租金已基本稳定在了100元/平方米/月,比起80-90元/平方米/月的租金已有一定幅度的上升。

同为一线城市,为何穗深能先于京沪回暖?在业内专家看来,主要就在于租户的不同。相较京沪而言,穗深写字楼租户以内地、香港企业为主。“国内经济的回暖,特别是国企、房地产、金融及相关服务类企业的经营情况好转,带动了写字楼市场的回暖。”薛建雄分析。穗深写字楼因此而得益。

穗深写字楼第三季度已好转,未来情况如何?“至明年年中,广州写字楼租务会更加活跃,届时租金会有更大幅的拉升”。文志坚对广州写字楼租赁市场前景更加乐观。

租金企稳回升,那么回报也会企稳回升,对市场意味着什么?

“意味着写字楼可以买来投资了,”朱辉从过去的经验来判断,广州写字楼目前已具备了较高的投资价值。珠江新城将售的富力盈信、汇美大厦,售价分别为2.2万元/平方米、2万元/平方米,“几乎是稳赚不赔的价格”。

更为重要的是,深圳出手写字楼售价曾被大幅炒高,而广州未出现过这种状况,因此深圳资金正准备大举进入广州市场。“如果这时候入市,过一段时间可转手卖给深圳投资客,这样都已经能赚一笔”。

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