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商业地产空置率持续攀升 未来供求问题趋严重
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:上海浦东   2009-9-4 5:25:27

外部承受金融危机的冲击,内部面临供大于求的局面,与火爆的住宅市场相比,上海商业地产市场仍未步出寒冬。

不过,商业地产开发商们似乎依然‘只顾低头开发,不顾抬头看天’,令原本供大于求的局面越发严重。

鲜见大宗交易

隔三差五出现的大宗成交令沉寂已久的商业地产市场多少感到一丝慰藉。

位于北外滩的上海港国际客运中心近日出现整购案例,其3号办公楼被国家开发投资公司下属企业国投亚华(上海)有限公司购入,交易总价为10.494亿元。

8月份,SOHO中国(新闻 公司)正式进军上海,潘石屹(新闻 博客)豪掷24.5亿元从大摩手中接盘有“上海第一烂尾楼”之称的东海广场。不过,潘石屹如何用SOHO模式将现在仅有三成出租率的东海广场盘活,市场还在拭目以待。

7月份,上海农村银行以10.48亿元买下了位于小陆家嘴的中融碧玉蓝天大厦的10个楼面和4个裙房铺面,建筑面积总计约为2.11万平方米。

相对而言,整个二季度只有一宗大宗写字楼交易发生。6月份,黄浦区的悦达黄埔河滨广场整栋转让,成交总价约为2.19亿元。

大摩年初就传出想甩卖东海广场的消息,由于价格原因迟迟不见反响,直到8月份才和潘石屹谈妥。

中融碧玉蓝天大厦成交单价为4.9万元/平方米,据称“单价远低于现时市场行情”。

悦达黄埔河滨大厦折合单价为25987元/平方米,据说较当初报价折让约16%。

个案的出现,抄底或是最主要原因。上海中原研究咨询部经理马冀分析,目前通胀预期较大,而上海住宅价格处于高位,相对可选资源较少,在这种情况下,商业地产具有较可观的投资回报率以及较大的升值空间。

租金大幅下调

进入三季度,商业地产市场似乎开始出现好转,不过整体表现仍不乐观。

第一太平戴维斯统计数据显示,上海甲级写字楼租金指数下跌3.7%,距去年第三季度峰值下跌17.0%。整体空置率下降0.4个百分点至16.8%,目前租金与2006年持平。

零售市场同样在下调。第二季度中心商圈购物中心平均租金下跌0.7%至人民币31.9元/平方米/天,中心商圈购物中心整体空置率为3.3%,其中淮海中路空置率最高,达到10.9%。

来自中原地产研究部的统计数据则显示,近期陆家嘴CBD区域的甲级写字楼租赁价格出现了大幅度的下滑,区域内的甲级写字楼租赁报价仅为8.87元/平方米/天,同比降幅达到33%。

分析师薛建雄指出,国内经济的回暖,特别是国企、房地产、金融及相关服务类企业的经营情况好转,带动了写字楼市场的回暖。不过,以外资办公为主要高档甲级写字楼市场可能会最晚回暖,也就是8元/平方米/天以上租金的写字楼,可能还需要较长时间才可能看到租金回涨的局面。

供求严重失衡

尽管商业地产市场仍未回暖,但是开发商似乎依然“只顾低头开发,不顾抬头看天”,原本供大于求的局面也将越发严重。

从开发来看,商业地产寒冬并没有妨碍开发商的投资热情。上海统计局数据显示,上海办公楼今年前7个月投资103.8亿元,增长8%,增幅大于商品住宅投资的6.2%。据了解,加上商铺和其他物业投资,住宅市场外的物业投资已经超过300亿元,而成交火爆的商品住宅投资数据仅为451.37亿元。

投资增长带来越来越多的商业地产供应量。截至今年二季度,上海甲级写字楼的存量为536万平方米。戴德梁行预计,未来四个季度,还将有130万平方米的大规模新增供应上市。第一太平戴维斯也预计,今年下半年约有50万平方米新增供应。值得注意的是,今年上半年需求才仅为1.2万平方米。

截至二季度,上海高端商铺存量约为320万平方米,新增供应约110万平方米。戴德梁行预计,明年高端商铺存量将达到500万平方米,新增150万平方米。上海市购物中心协会研究显示,预计到2009年末全市会新增5-10家购物中心,购物中心数量将会达到65家左右。

另有统计数据显示,到目前为止,上海已有商业地产达到4500万平方米,在建的商业地产还有400万平方米。

上海市政府商务委员会副主任马银芳在日前举行的第五届中国商业地产博览会上表示,上海是我国商业地产发展较快的城市之一,商业地产的体量是巨大的。目前主要任务是在优化业态和提高质量上下工夫。

国务院发展研究中心研究员任兴洲在博览会上指出,目前商业地产的低迷与商业地产供应有很多关系。这些年来前一轮经济的快速发展,使得每一个行业里面都或多或少有泡沫的成分,商业地产也不例外。大量供给在经济高速发展时感觉不出来,一旦经济下滑回调的时候,商业地产供大于求的形势就出现了。

还需苦练内功

如何走出商业地产的寒冬?专家建议开发商苦练内功,提高专业运营能力。

中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在博览会商业地产创新论坛上指出,目前商业地产存在需要改进的地方,如商业地产投资商、开发商对市场缺乏调查研究,一些城市的商业地产业态同质化问题比较突出。不少商业地产开发商重开发、重建设、轻销售、轻运营。

任兴洲指出,如今商业地产仍处于调整之中,在这种情况下,商业地产要做的是理性规划、市场整合、结构调整,如科学发展专业性商铺、城市综合体、购物中心和组团式商业等。

“商业地产要利用这样一个机会进行调整结构,特别是对投资结构、投资节奏要有所控制。目前商业地产供大于求,因此要控制投资,让整个供求关系处于相对合理的水平之上。”任兴洲强调。

上海万达广场管理有限公司总经理王寿庆在论坛上指出,在选址方面,万达的做法是带着品牌商一起去看项目,和主力店一起选址。要知道商家需要什么,店铺为商家专门定做,避免做出之后再去招商。

王寿庆强调,购物中心的成败取决于招商。对地区要有研究,否则购物中心都是一样的,都是被复制的,应该要有很多个性的东西。购物中心要在商家组合、品牌组合、业态组合、业态分类方面进行配比,从而具备极强的揽客能力。

南京中央商场(集团)股份有限公司郑琦表示,传统百货零售业面临转型,受到城市综合体的挑战。城市综合体是未来城市发展主流方向,百货行业如何运营呢,“我觉得百货公司应该购物中心化,而购物中心也要百货公司化发展。”

会德丰广场延至明年完工

上半年曾传出“停工”消息的“浦西第一高楼”——会德丰广场终于公布了“首映”时间。

香港九龙仓集团董事易志明近日在中期业绩记者会上表示,预计上海会德丰广场将于2010年上半年落成。他还透露,该项目共耗资23亿元,其中土地价格约8亿元,建筑费用约15亿元。

预租率超30%

作为浦西的标志性建筑,由香港九龙仓集团投资开发的会德丰广场从动工之初就受到外界的关注。

会德丰国际广场位于静安寺区域内的“钻石地段”,东面正对静安公园,其东北对街是静安古寺及久光百货商厦,西侧是上海市少年宫,南侧则紧贴延安西路高架。

会德丰广场建成后将与越洋国际广场、嘉里中心(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)二期等共同构筑成静安寺“金五星”地区,成为继“梅泰恒”金三角商务核心区外的又一全新商务聚核区。

根据规划,会德丰广场建筑的总高度将达298米,从净高上看,建成后将成为浦西第一高楼。但不久,这一高度又将被设计高度为380米的徐家汇中心刷新。据了解,大楼的主体是纯高档智能化写字楼,与沪上第一高楼上海环球金融中心(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)出自同一设计师之手。

记者从沪上多家代理该大楼租赁业务的中介公司处了解到,目前该项目的租金水平为8-9元/平方米/天,客户预租率已经超过了30%。而之前租金的对外报价为10元/平方米/天,最高的时候达15元/平方米/天。

业内人士表示,尽管项目位置优越,但8-9元/平方米/天的租金水平并不低。戴德梁行二季度研究报告指出,在考察上海市各个区域时发现,第二季度租金最高的是静安区,达到8.44元/平方米/天,租金最低的是闸北区,3.63元/平方米/天。

上海会德丰广场发展有限公司相关负责人表示,大楼建成后,将引进一批世界500强企业入驻办公,此外,会德丰的北裙楼辟出了5000平方米共4层的商业设施,以吸引国际高端零售业品牌。

竣工时间延后

会德丰是香港六大财团之一,由“船王”包玉刚及其家族经营,会德丰及会德丰地产的主要业务均为拥有房地产做发展和出租用途、物业代理及投资控股。会德丰投资控股的企业包括广为人知的九龙仓、时代广场、连卡佛、新电讯、有线电视网络等,其业务遍及世界各地。

兴建之初,上海会德丰广场被业界认为是该大财团在内地的一次大考,但这份备受期待的考卷却一再上交晚点。

2007年3月,会德丰广场开发商九龙仓发布2006年业绩年报,公告首次划定了上海会德丰广场的竣工日期为2009年年中。按照预期,该项目将于2009年9月30日整体竣工。近日在九龙仓2009年中期业绩发布会上,总建筑面积为11.4万平方米的会德丰广场交付日期已正式推迟到2010年。

迟交“考卷”的现象并不只有会德丰广场一例,记者调查发现,二季度,几个原定今年年底完工的项目宣布竣工日期都被推迟到2010年。另外,随着越来越多的开发商考虑延迟办公楼项目的工期,一些原定于明年完工的项目更是被推迟到了2011年。

“延长工期不等同于停工,更多是开发商根据市场行情来调整自己的施工进度和市场策略。”上海德志地产咨询公司总经理许杰指出。

戴德梁行二季度研究报告指出,未来四个季度,将有近130万平方米的大规模新增供应上市。如果项目如期进行,预计未来空置率将进一步增加。高企的空置率将给租金带来持续向下的压力。

 

汇丽花园  早报记者  刘林 图



会德丰广场  早报记者  刘林 图

 

多座商办楼宇提价盼整售

有“上海第一烂尾楼”之称的东海广场近期再度易主,沉寂半年有余的上海大宗物业并购市场终于迎来“破冰”时刻。

与此前降价寻觅买家不同,在近乎停滞的市场面前,不少大型商办物业的操盘手却出人意料地选择了提价。

整售意愿强烈

上海德志地产咨询公司总经理许杰认为,业主提价一方面源于楼市整体火爆,不少大型物业看到了商业地产的“曙光”;另一方面,不排除这仅是一种销售策略,吆喝“明涨”却实际“暗降”。

全球金融危机以来,楼市持续低迷的情况使不少公司都面临资金紧张,期望通过出让项目公司股权融资,甚至出售整幢物业套现的案例也越来越多。

记者近日了解到,位于普陀区长寿路的上海汇丽商办楼正通过多家中介公司四处兜售。据悉,该栋商务楼总建筑面积36365平方米,对外报价为6.5亿元。

一位中介人士朱先生告诉记者,近期问津的买家明显增多,但个别买家开出的价格过于离谱,有的甚至连半价都没开到。

朱先生向记者提供的一份项目资料显示,该商办楼坐落于长寿路822弄,近武宁路。地下4842.79平方米,地上31522.81平方米。地上27层,其中1-3层为裙房商铺(建筑面积4833平方米),4层以上为标准层(4层为934平方米,其余层面均约1100平方米),裙房层高5米,标准层高3.3米。

普陀区真如镇的真如意商厦近日也在寻找买家,这个位于普陀区真如镇中心位置的商业项目面积约3.36万平方米,此次计划整体挂牌转让,而当前的参考价估计在3.4亿元左右。

记者现场探访了解到,真如意商厦坐落于普陀区兰溪路201号,占地面积1.12万平方米,由地上6层和地下1层建筑组成,总建筑面积合计约3.36万平方米。地上1层至5层的每层面积基本在4000-5000平方米,全都是商铺,而第6层则是办公楼,建筑面积约为3657平方米。

据了解,真如意商厦是上海蔬菜(集团)有限公司独立开发建设的商业物业。2007年4月,真如意商厦就有意整体转让,只不过当时拟通过公司整体转让的方式进行,但始终未能成交。

不降反涨

众多大型商办物业苦寻接盘者,但市场却陷入更为尴尬的境地。一方面,市场不景气,导致开发商没有耐心继续经营,以低价抛售,快速套现;另一方面,由于许多国外的投资机构,受到金融危机影响较大,无力高价接盘。

低价抛售并没有带来显而易见的效果,不少项目的操盘手却在最近一段时间纷纷提高了待售物业的价格。

以位于市中心愚园路上的通鸿大厦为例,此前的对外报价一直为4.8亿元,但近期已经变成了5.3亿元。

某家中介公司负责该项目的赵先生告诉记者,总价5.3亿元除以15110平方米的总建筑面积,3.3万/平方米的单价在市中心的黄金位置并不算高。商铺和写字楼部分也可以分开单卖,其中商铺部分的面积为3176.23平方米,办公楼部分的面积为10155.07平方米。

长寿路上一家中介公司的张小姐告诉记者,目前对外报价为6.5亿元的汇丽商办楼年初时报价仅为5.8亿元。

“虽然报价提高了,但对有诚意的买家,成交价格肯定会有更大的谈判余地。”张小姐一语道破玄机。

业内人士认为,卖家敢于涨价的首要原因是看到了上海大宗物业并购市场复苏的希望。同时,对外高报价反而争取了更大的议价区间。

上海中原研究咨询部的最新统计数据显示,7月上海大面积物业走俏,不少投资客由住宅转商业地产。

上海中原研究咨询部经理马冀表示,目前市场上投资热情高涨,住宅价格处于高位,相对可选的优质房源较少,商业地产成为投资者关注的重点之一。无论市区还是市郊,对于资金雄厚的投资者来说,低位买入位置优越的大面积商铺,再自行进行整体招商或者分租,不失为一种保值增值方式。

难见实质成交

事实上,除了近期易主的东海广场外,几个月来,上海几乎没有大宗商办物业交易出现。现实的情况依旧是卖家吆喝却难见买家现身。

难得一见的整体交易还出现在人民广场北侧的一个写字楼项目。此前,位于新闸路乌镇路口的悦达黄浦河滨大厦以大约2.19亿元的总价成交。

如果追溯到今年初,也仅有两宗比较典型的大型整体交易出现,一宗是上海建工集团以14亿元的价格收购了北外滩国际客运中心的东大名路628号楼,一宗是陆家嘴股份和陆家嘴联合共同出资17.6亿元收购了浦项广场。

不少大型项目开始纷纷在股权市场上出现,谋求资金套现。记者发现,在产权交易所同时挂牌出让的地产项目公司股权及物业就有十几个,其中不乏总价超过10亿元的项目。上海联合产权交易所提供的最新市场分析称,上海产权市场上房地产项目成交依然位居前茅。

“现在愿意买物业的基金都是希望能够抄底,所以要求比较苛刻;而卖方仍然不舍得大幅度降价出售,这就是至今没有交易的主要原因。买卖双方对于价格的心理预期很不相同,市场仍然处于拉锯的过程。”戴德梁行投资部董事叶建成分析指出。

负责通鸿大厦销售的赵先生所遇情况正是这样,去年底,曾有一个新加坡的买家开出了3.8亿元的价格,而当时项目报价为4.8亿元。赵先生告诉记者,大楼的业主方最终还是舍不得低于报价1亿元出售,交易因此搁浅。

“但现在你会发现再要找到一个这样的诚意买家已经很难了。”赵先生无奈地表示。

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